下半年房地产发展基调
中央政治局会议关键词：
稳定房地产市场的长效机制
核心内容：
稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制
核心——稳
具体表现为以下6大方面
稳定房地产发展方向
房地产市场稳定发展，关键要稳定市场预期，减少市场参与者的非理性行为
供应侧：加强房地产长效机制和基础性制度建设，支持自住和改善需求，着力发展租赁住房市场，促进房地产市场健康发展。
需求侧：坚持房屋居住属性，继续遏制投机性需求，坚持房地产领域“去杠杆”，消除金融风险隐患，坚持“脱虚向实”，防止泡沫积累。
供应侧改革：因城施策，调控政策持续执行
各地因城施策、因区施策，调控日趋精细化。
据不完全统计，自去年“9·30”调控以来，目前全国有超过60个城市或县区发布各种房地产调控政策余次。
北上广深全部执行“认房又认贷”政策，且非户籍人口购房门槛均提高至五年。此外以北京为中心，河北涿州、崇礼、霸州、文安等也采取限购措施，构成环北京限购圈。环上海区域的浙江嘉善县等地则对新房、二手房全面限购。
通过“限购、限贷、限售、限价、限商”五限政策，严厉打击投机炒房，抑制非理性购房，使住宅回归居住本质。
供应侧改革：因城施策，调控政策持续执行
调控政策不断加码，限购限售，提高购房门槛，旨在打击投机炒房，回归居住属性。
今年上半年贷款持续走高，多家银行贷款额度已经用了7-8成，下半年信贷额度将较为紧张，房贷未来会变成一种“稀缺资源”，会导致银行利率上涨，增加购房成本，提升购房门槛，会放缓购房步伐。
住宅限购，投机需求进入非住宅物业，导致部分城市非住宅类物业量价高涨，至今北上广深、成都等地相继出台限商类政策，规范设计标准，出台限购政策等，抑制投机需求。
通过“楼面地价+建安成本”、“周边项目对比”等进行房价管控，不得以精装、不得捆绑等方式抬价，遏止房价过快上涨，保持市场稳定。
一线城市认房认贷，二套房最高首付提至8成（北京），大大提高了二次置业门槛，减缓改善性需求入市。
成都房地产市场调控政策
从年10月起，政策调控不断升级加码，旨在稳定房地产市场，抑制房价过快上涨，给市场降温。
供应侧改革：土地
今年4月6日，住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求合理安排住宅用地供应，对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。
政策核心要点：对商品住房库存消化周期在36个月以上的，应停止供地；36至18个月的，要减少供地；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
解读：视各地住房的库存情况，对土地供应给予一定限制，从土地供应端抑制房地产市场的泡沫发展，促进房地产市场的良性循环。
全国土拍市场分别从最基本的熔断限价流拍逐步升级进化到竞自持、竞配套的土拍模式，旨在从源头上抑制土地价格的虚高上涨，规避非理性的土地消费。
成都土地竞拍条件变化
熔断1.0：年12月，首次出台土地拍卖熔断机制，出让宗地设定最高限价，超过最高限价则拍卖终止，拍卖结果无效。
熔断2.0：年4月：最高应价达到设定最高限价后，以“抽签竞得”方式确定竞买人。
熔断3.0：年7月：竞价触及最高限价后，以“竞商业物业自持比例”的方式确定竞买人；如自持比例竞拍超过%，则摇号确定竞买人。
成都土地拍卖进入熔断3.0时代，通过引入产业、配套，竞商业自持方式增加开发商投入、缓解当前土地市场楼面地价过高的现状，促进成都土拍市场稳定、坚持发展。
供应侧改革：购租并举，租住同权
政府搭建住房租赁平台，增加租房供应，实现住有所居、租住同权
住建部等9部门7月18日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。
加快培育和发展住房租赁市场,我国从供给端频频发力增加租赁住房有效供给,住房供应加快向“购租并举”的供应新体系转变。
通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市成为首批试点。
各城市措施
租赁市场现状
一线城市来说，发展长租公寓势在必行，随着一线城市房价高涨，新房市场供应高端化，很难满足刚需群体需求。大力发展长租公寓，是解决城市新就业群体居住问题的有效路径。
长租公寓普遍存在租赁房源总量不足，需要大力发展及创新型租赁模式，完善政策支持体系。
对传统的个人住房出租市场应该加强监管、规范，保障租客和房东的合法权。u建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。
土地增加自持比例拿地要求
北京、广州、杭州、成都等地已相继开始竞自持、竞配套的土拍模式，房地产销售市场已在向租赁市场逐步转化。
政策层面影响
相关政策如此密集出台，释放出我国住房租赁市场或将迎来黄金发展期的重大信号。
“购租并举”是建立我国房地产调控长效机制的重要举措，有利于完善我国房地产市场的基础性制度和长效机制，对促进住有所居目标的实现，具有重要意义。
现在发展租赁市场是在“补课”，未来市场前景看好，房地产转型的方向之一。
未来租赁物业供应主要由2个主体购成：个人住房租赁和由专业租赁机构运营或房地产企业自持经营的长租公寓。
从长期来看，未来个人住房仍是租赁市场主体，但长租公寓快速崛起，促进租赁市场稳定、健康发展。
未来，还需要出台相关执行层面细则，促进行业健康平稳发展。
房地产行业影响
未来的住宅房产大致分为两类：租赁型、销售型，一个是保障基本居住，一个用来满足生活品质的改善
未来租赁市场的价格价格将形成梯度：从最基本的生活需求，到较贵的高端公寓，都会有供应。
国企建设的保障性租赁住房主要满足基本居住，高端租赁市场仍然会交给市场。
国有企业会在推行租赁型住宅的过程中起到带动作用，私营开发商是房地产行业主角，是主要力量。
未来住房的高端市场，仍将是开发商的天下，由市场定价；
随着政策的逐步完善，二手房转售、出租，都将被严格限价，这在未来的房地产市场上，将成为常态。
供应侧改革：新型城镇化
政策文件
u新型城镇化建设是加快“十三五”期间发展特色镇要求的重要举措；
创新体制机制、加快推动经济社会转型，提高小城镇经济活力的重要内容；
是推动全国城镇化进程，开展新型城镇化建设，提高小城镇人口吸纳能力的重要内容。
特色小镇建设
促进国家新型城镇化的一个重要措施和手段，是我国经济转型的一个手段和措施，有助于实现经济平稳增长。
供应侧改革的一项重要政策，有利于分流中心城市热度，加快城镇化建设，大中城市和小城镇协调发展。
是针对四、五线城市城镇建设，去库存重要途径与方法。
特色小镇是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，破解城乡二元结构，城乡一体化的新型城镇化模式。
需求侧改革：金融改革
第五次全国金融工作会议明确指出未来5年金融工作的三大任务，即服务实体经济、防控金融风险与深化金融改革。同时设立国务院金融稳定发展委员会，强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责，落实金融监管部门监管职责，并强化监管问责。
第五次全国金融工作会议核心内容
全国金融工作三大任务
对房地产行业影响
?房地产对金融依赖越来越大，导致房子的居住属性和投资属性有所失衡，而全球金融形式货币政策全球转向，金融风险势必影响房地产的正常稳定发展。
?由于房地产的吸附效应，实体经济融资成本增高难贷，本次金融会议指出资金“脱虚向实”，促进金融部门与实体经济之间的协调发展，让金融更好服务于实体经济，流入房地产的资金将大幅减少。未来房地产开发商的日子不会好过。
?未来房地产政策针对炒房者的打击只会更加严厉而不可能放松：利用金融工具炒房的可能性将丧失，作为普通购房者无须担心，只要认准房子是用来住的，虽然增值不像以前那样，但保值的属性还在。同时上半年贷款持续走高，多家银行贷款额度已经用了7-8成，下半年信贷额度将较为紧张，楼市会面临的最尴尬事件是“贷无可贷”，房贷未来会变成一种“稀缺资源”，购房者将付出更高的成本，这个成本反应在利率上涨，提高购房门槛，会减缓购房步伐。
?未来房地产黄金时代结束，并非房地产要出问题，而是房地产躺着赚钱的好日子已经一去不复返，利用金融工具炒房的空间丧失。
需求侧改革：市场监管
3月29日住建部发布整顿规范房地产开发销售介行业的通知，要求各地持续整顿房地产市场秩序，重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为：一是垄断房源，操纵市场价格；二是造谣生事，误导市场预期，三是提供虚假证明，扰乱市场秩序。
要配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。
会议要求各地始终保持高压态势，持续打击违法违规行为，依法从严从重处理，进一步净化市场环境，切实维护群众合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
成都市场——“6.1起成都四部门联合执法楼市严打”
自年6月1日起至11月30日，我市住房限购区域内的商品房项目销售现场和房地产经纪机构门店进行为期6个月监督检查。
6.1起成都四部门联合执法楼市严打”解读
四部门联合，展开一场针对房地产行业违规操作的专项“严打”，而且这一打就是半年，在成都尚属首次。
对房地产交易的整个过程，涉及到价格款项、合同、广告宣传、房源、预售等方方面面正式发文，有法可循，尚属首次。
房管局对开发商的监督检查：对未取得预售证的不得收取任何形式费用；取得预售证的，十日内全部对外公示销售，不得捂盘惜售；价格明码标价，不得变相加价；对委托超过3家房产经纪机构代理的要严查；对商办类项目按居住使用功能进行虚假宣传；首次提出对购房全款不备案的开发商将进行检查。
房管局对经纪机构的监督检查：未取得预售项目不得销售收取费用；发布虚假房源、囤房炒房、哄抬房价，收取房款或者房屋交易的押金、保证金、定金将重点监管打击。
工商部门从开发商发布虚假广告、捆绑销售或附加条件等变相加价；经纪机构无照经营、伪造、提供虚假担保等行为将严查；
价格部门对房价严查，严禁加价销售或价格欺诈等行为，抑制房价过快上涨，保持房地产市场稳定；
公安部门对在房地产交易过程中的违法行为将进行监管处理。
从市场层面，限购政策影响，加之对区域未来升值预期，部分无资格客户开始采用全款不备案方式买房。该方式存在的最核心问题就是，购房者手里拿的合同归根到底不受法律保护，一旦出现诸如房屋抵押、一房多卖这类问题，购房者根本没有对房屋的实质性处置权。这种更多在道德上的约束，没有法律保障的投资投机行为本次也会作为重点被监察。
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